מי שמשכיר דירת מגורים בישראל אינו חייב לשלם מס באופן אוטומטי לפי שיעור אחד קבוע. החוק הישראלי מאפשר בחירה בין כמה מספר מסלולי מיסוי שונים ונפרדים שכל אחד מהם יכול להתאים למצב אחר. הבחירה הנכונה יכולה להשפיע באופן משמעותי על גובה המס שישולם על פי החוק.

שלושת המסלולים העיקריים בקצירת האומר:

מסלול ראשון הוא מסלול הפטור ממס:

לפי חוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה משכר דירה למגורים), מי שהכנסתו החודשית מכלל דירותיו (כולל של בן/בת זוג וילדים עד גיל 18) אינה עולה על 5,654 ש"ח לחודש (בשנת 2025) — פטור לגמרי ממס. אם ההכנסה המצרפית (ולא מכל דירה בנפרד) גבוהה מהתקרה אך לא עולה על כפל הסכום, חל פטור חלקי: כשכל שקל מעל הפטור מפחית את הפטור בשקל מקביל. היינו אם ההכנסות עולות על פי 2 מהפטור אז הפטור למעשה יהיה שווה לאפס. על הסכום שמעל הפטור יהיה חייב במס רגיל לפי המדרגות המס הרגילות (החל מ-31%, או 10% למי שמעל גיל 60). במסלול זה ניתן גם לנכות הוצאות שוטפות יחסית לחלק החייב.

מסלול שני הוא מסלול המס מוגבל בשיעור 10%

לפי סעיף 122 לפקודת מס הכנסה, ניתן לשלם מס בשיעור אחיד של 10% על ההכנסה ברוטו (ובד"כ ללא ניכוי הוצאות), ובלבד שמדובר בהשכרה פרטית שאינה עסקית. כאמור, המסלול אינו מאפשר לנכות הוצאות כלל. אך לאחרונה תוקן החוק ונקבע כי מי שיש בבעלותו דירה יחידה שאותה הוא משכיר, ובמקביל שוכר דירה אחרת למגוריו, יכול לנכות מהכנסות השכירות שלו את דמי השכירות ששילם — עד תקרה של 90,000 ש"ח בשנה. כך, אם הוא מקבל שכירות של 8,000 ש"ח בחודש ומשלם בעצמו 6,000 ש"ח שכירות, הוא עשוי לשלם מס רק על ההפרש. ניכוי זה לא יינתן אם השכירות היא מ"קרוב משפחה".

מסלול שלישי מסלול המיסוי הרגיל:

במסלול זה, ההכנסה מהשכרה מצטרפת לשאר הכנסות המשכיר ומחויבת במס שולי. המדרגה הראשונה עומדת על 31%, אלא אם כן המשכיר מלאו לו 60 שנה — ואז היא יורדת ל-10%. היתרון: ניתן לנכות הוצאות שוטפות כמו תיקונים ושכר טרחת עורך דין. החיסרון: חל גם חיוב בביטוח לאומי. מסלול זה חל בחובה על מי שפעילות ההשכרה שלו מגיעה לכדי "עסק" לפי הפסיקה.

המשמעות המעשית

הבחירה בין המסלולים אינה אחידה לכולם — היא תלויה בגובה ההכנסה, במספר הדירות, בגיל המשכיר, בשאלה אם הוא עצמו שוכר דירה, ובהיקף ההוצאות. לדוגמה, משכיר בעל הכנסות נמוכות יכול ליהנות מפטור מלא, בעוד שמי שמשכיר מספר דירות עשוי למצוא את עצמו חייב בביטוח לאומי אם יבחר במסלול הרגיל. כמו כן, מי שבבעלותו דירה יחידה ושוכר דירה לעצמו — עשוי ליהנות מהקלה משמעותית שרבים עדיין אינם מודעים לה.

יושם אל לב שהחוק מאפשר מצבים שבהם לדירה מסויימת ידרש מסלול אחד ולדירה שניה מסלול אחר, תלוי בתנאים ובנסיבות.

האמור אינו יעוץ משפטי ואינו מחליף יעוץ ספציפי ומהווה אך ורק מידע כללי. ניתן לפנות למשרדנו ליעוץ מקצועי ספציפי.