קביעה חשובה נעשתה על ידי בית המשפט המחוזי בתלא ביב בפסק דין חדש מ 14.6.2026  –  ע"מ 18654-10-22 Twenty Four Seven International Holdings LLC  – להורדת פסק הדין לחץ כאן.

רקע והקשר

עוסק שקונה נכס ומשלם עליו מע"מ יכול בדרך כלל לנכות את המע"מ הזה כ"מס תשומות" – אבל רק אם הנכס משמש אותו לעסקה חייבת במס. אם הנכס מיועד להשכרה למגורים, שהיא עסקה פטורה, ניכוי כזה אסור. בהתאם, סעיף 31(4) לחוק מע"מ קובע שמכירת נכס שבעת רכישתו לא ניתן היה לנכות עליו מס תשומות – תהיה פטורה ממע"מ. זה מבטא את "עקרון ההקבלה": או שמשלמים מס בשני הקצוות, או שלא משלמים בשניהם.

חברת LLC אמריקאית קנתה בניין בתל אביב ב-2008, ניכתה את מלוא מס התשומות, והשכירה את הדירות למגורים במשך שמונה שנים. ב-2016 מכרה את הבניין תמורת כ-33 מיליון ₪. הקונה סירבה לשלם מע"מ, וכך נולדה סכסוך שהגיע לרשות המסים – ובו החברה טענה, בהיפוך גמור לעמדתה המקורית, שלא הייתה זכאית לנכות תשומות ב-2008, ולכן המכירה ב-2016 פטורה.

הסוגיות וההכרעה

האם ניכוי בפועל חוסם את הפטור? זו נקודת ההכרעה. החברה טענה שהתנאי היחיד לפטור הוא שהדין אסר את הניכוי – ואין חשיבות לשאלה אם ניכתה בפועל. השופט קירש דחה: הביטוי "לא ניתן היה לנכות" מניח מראש שהמס לא נוכה בפועל. מי שכן ניכה – גם אם בניגוד לדין – שיבש את עקרון ההקבלה, וקבלת פטור במכירה תיתן לו "ליהנות מכל העולמות". נקבעו שלושה תנאים מצטברים לפטור: הרכישה חויבה במס, הדין אסר ניכוי, והמס אכן לא נוכה.

האם אפשר "להחזיר" היום את התשומות? החברה הציעה, לפנים משורת הדין, להשיב את התשומות שניכתה ב-2008 כדי להכשיר את פטור. הרעיון נדחה על ידי בית משפט. הנושא התיישן, ולא ניתן לאפשר לעוסקים לנכות בהווה ולבטל את הניכוי בעתיד רק כשמתברר שזה משתלם- מסקנה ברורה לדעתנו.

הקביעה המרכזית לדעתנו בפסק הדין היא פשוטה: ניכוי מס תשומות בפועל שולל את הפטור ממע"מ במכירת הנכס, גם אם הניכוי המקורי היה אסור לפי דין. לא ניתן "לתקן" זאת בדיעבד בהחזרת הכסף.

למייצגים – שימו לב לעקביות בין הליכים. טענה סותרת בעבר עשויה להיזקף לחובת הלקוח, גם כשאינה חוסמת אותו לבדה.

האמור אינו יעוץ מקצועי ואינו מחליף יעוץ ספציפי ומהווה אך ורק מידע כללי. ניתן לפנות למשרדינו ליעוץ מקצועי ספציפי.