בפסק דין ו"ע 26310-08-21 אשדר חברה לבניה בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה ומרכז שניתן לאחרונה על ידי ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין שליד בית המשפט המחוזי בחיפה נקבעה הלכה חשובה לפיה זכיית יזם במכרז "מחיר למשתכן" וחתימתו על מערך ההסכמים מול המדינה אינה מהווה רכישה של "זכות במקרקעין" לפי חוק מיסוי מקרקעין. כתוצאה מכך, היזמים אינם חייבים בתשלום מס רכישה על מרכיב הקרקע בפרויקט, ועל רשות המיסים להשיב להם את המיסים ששולמו בגינו – הורדת פסק הדין

טענות הצדדים

העוררת (אשדר): טענה כי בשל המגבלות הדרקוניות של המכרז (מחיר מוכתב, זהות רוכשים והיעדר שליטה) היא לא קיבלה זכות "חכירה" מהותית ולא החזיקה בקרקע מעל 25 שנה, אלא שימשה כ"צינור" או קבלן מבצע עבור המדינה.
המשיב (מנהל מיסוי מקרקעין): טען כי מדובר בעסקה רגילה במקרקעין שכן נחתם "חוזה חכירה" ל-98 שנה. עוד טען כי לא ניתן לתקן את השומות העצמיות בדיעבד מחמת השתק שיפוטי וסופיות השומה.
קביעות עקרוניות ונימוקי בית המשפט

בחינה מהותית: בית המשפט קבע כי המבחן לקיום "זכות במקרקעין" הוא מהותי-כלכלי ולא צורני. במקרה זה, מירב ההנאה הכלכלית והשליטה נותרו בידי המדינה.
מעמד היזם: היזם הוגדר כ"קבלן מבצע" או "פרויקטור" המוציא לפועל את מדיניות הממשלה, ללא חופש פעולה מסחרי המאפיין חוכר.
תקופת החכירה: נקבע כי ליזם לא הייתה זכות משפטית אכיפה להחזיק בקרקע מעל 25 שנה, שכן הוא חויב להעביר את הדירות לזכאים תוך שנים ספורות.
תיקון שומה: נדחתה עמדת המשיב המקשיחה את התנאים לתיקון שומה עצמית, ונקבע כי זכותו של נישום לתקן טעות משפטית לצורך תשלום "מס אמת" שווה לזכותה של הרשות.

השפעה על רוכשים ויזמים

יזמים: יוכלו לקבל החזרי מס רכישה משמעותיים ששולמו בעבר בפרויקטים של "מחיר למשתכן", מה שמשפר את הכדאיות הכלכלית של הפרויקטים.
רוכשים (זכאים): פסק הדין מגן על זכויותיהם וקובע כי הרישום על שמם תקף לחלוטין, שכן הם אלו שרוכשים את זכות החכירה המלאה מהמדינה.
כמו כן, משתמעת מסקנה נוספת כי רכישת דירה כזו היא למעשה רכישה מהמדינה ולא מהקבלן, על כל המשתמע מכך.