פטור ממע"מ במכירת "בניין שלם להשכרה" – האם נדרשה השכרה בפועל של חמש שנים לפני המכירה (לפי תיקון 59 לחוק מע"מ)?

סוגיה זו נדונה בע"מ 32261-05-22 מגדלי דוד משה בירושלים – ייזום ופיתוח בע"מ נ' מנהל מס ערך מוסף נתניה – להורדת פסק הדין לחץ כאן.

רקע והקשר

חוק עידוד השקעות הון מקנה הטבות מס משמעותיות ליזמים הבונים "בניין להשכרה" – פטורים והקלות שנועדו להגדיל את היצע הדירות בשוק השכירות. במקביל, סעיף 31(1א) לחוק מע"מ העניק פטור ממע"מ במכירת בניין כזה, ובלבד שהבניין "היה מושכר במשך חמש שנים לפחות".

בשנת 1992 הוסיף המחוקק לחוק העידוד השקעות הון מסלול נוסף, בסעיף 53ב(ג): קבלן שבנה בניין להשכרה רשאי למכור אותו "כמקשה אחד" לרוכש אשר נכנס בנעליו ומתחייב להשכיר את הדירות במקומו, ושני הצדדים זכאים להטבות מסוימות. ההסדר נועד לאפשר התמחות – שחקנים שיתמחו בבנייה לצד שחקנים שיתמחו בהשכרה ארוכות טווח.

הבעיה: סעיף 31(1א) בנוסחו ההיסטורי לא התייחס במפורש למסלול ההעברה הזה. רק בתיקון 59 לחוק מע"מ, משנת 2021, נוספו המילים "או נמכרו בהתאם להוראות סעיף 53ב(ג)(1)" – שמאפשרות פטור ממע"מ גם כשהקבלן מוכר את הבניין לפני שהשכיר בעצמו את הדירות חמש שנים.

החברה המערערת בנתה בכפר יונה בניין בן 58 דירות שאושר כ"בניין להשכר". בינואר 2020 – עוד לפני התיקון – מכרה את הבניין כולו לחברת "דירה להשכיר" הממשלתית בכ-90 מיליון ₪, במסלול סעיף 53ב(ג). בדיווח טענה לפטור מלא ממע"מ, והשיבה את מס התשומות שניכתה לאורך השנים (כ-7.15 מיליון ₪). פקיד מע"מ דחה את הדיווח, וחייב את העסקה במע"מ בסך כ-13.1 מיליון ₪, בטענה שהדירות לא הושכרו חמש שנים בפעל.

המחלוקת המרכזית הייתה פרשנית: האם תיקון 59 הוא "תיקון מבהיר" – שרק מנסח מחדש דין שהיה תקף קודם, או "תיקון מהותי" – שיוצר זכאות חדשה שלא הייתה קיימת. החברה טענה לראשונה, ופקיד המע"מ לשנייה.

בית המשפט אימץ במלואה את עמדת רשות המיסים ודחה את הערעור, מכמה טעמים מצטברים שעניינים בעיקר בלשון החוק הברורה, לדידי בית המשפט, וההיסטוריה החקיקתית שלו.

האמור במאמר זה אינו ייעוץ משפטי ואינו מחליף ייעוץ ספציפי ומהווה אך ורק מידע כללי. ניתן לפנות למשרדנו לייעוץ מקצועי ספציפי.