בשנים האחרונת, פרויקטים של התחדשות עירונית (פינוי-בינוי ותמ"א 38/2)מאד נפוצים כפי שכולנו יודעים. עבור יורשים המחזיקים בדירה שנכנסה לתהליך כזה, עלתה תמיד שאלת מיליון השקלים: האם הזכות לפטור ממס שבח של המוריש "שורדת" את הריסת הבניין והחלפת הדירה הישנה בדירת מגורים חדשה?
נייר עמדה חדש של רשות המסים (מס' 03/2026), שפורסם במהלך חודש מרץ 2026, עושה סדר בסוגיה אך גם מעלה כמה אזהרות חשובות התלויות במועד הפטירה של המוריש – להורדת נייר העמדה לחץ כאן.
הרקע המשפטי: להיכנס לנעלי המוריש
כפי שכולנו יודעים, סעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין מאפשר ליורש (בן זוג או צאצא) למכור דירת ירושה בפטור ממס שבח, בתנאי שלמוריש הייתה זו דירתו היחידה והוא עצמו היה זכאי לפטור אילו היה בחיים.
האתגר העיקרי בפניו נתקלו מוכרים ומייצגיהם החל כאשר הדירה המקורית נהרסה. במקומה קיבל היורש "זכות לדירה עתידית" – נכס שבעבר לא תמיד נחשב כ"דירת מגורים" המזכה בפטור.
השינוי של תיקון 96 ונייר העמדה החדש
החידוש העיקרי בנייר העמדה מתבס על תיקון 96 לחוק מיסוי מקרקעין, אשר קובע כי זכות לדירה חלופית בפרויקט התחדשות עירונית תיחשב כ"דירת מגורים". עם זאת, רשות המיסים מבהירה כי הזכאות לפטור אינה ברירת מחדל והיא תלויה במועד שבו התרחש ההורשה ביחס לשלבי הפרויקט:
1. הורשה לפני "מימוש ההסכם" עם היזם
אם המוריש נפטר לפני שהתקיימו התנאים המתלים בהסכם מול היזם (כלומר, לפני "יום המכירה" הרשמי של הפרויקט), היורש נכנס בנעליו באופן מלא. במקרה כזה, הוא יוכל למכור את הדירה החדשה (או את הזכות לדירה) בפטור ממס שבח, בכפוף לעמידה בתנאי הסעיף המקוריים.
2. הורשה במהלך הבנייה – מלכודת התאריכים
זהו הסעיף הקריטי ביותר בנייר העמדה. אם המוריש הלך לעולמו לאחר שהבניין כבר נהרס והבנייה החלה, הזכאות לפטור מותנת בתאריך הפטירה:
פטירה לאחר ה-18.11.2021: היורש יהיה זכאי לפטור (שכן תיקון 96 כבר היה בתוקף והגדיר את הזכות כ"דירה").
פטירה לפני ה-18.11.2021: היורש לא יהיה זכאי לפטור ממס שבח! גם אם המכירה בפועל מתבצעת היום, כאשר הדירה החדשה כבר מוכנה, רשות המסים רואה בנכס שעבר בירושה כ"זכות חוזית" בלבד ולא כ"דירת מגורים" כפי שהוגדרה בחוק באותה עת.
דוגמה מספרית: פער אפשרי של מאות אלפי שקלים
נייר העמדה מסיר אמנם אי-ודאות רב, אך הוא מדגיש כי "רצף הפטור" אינו אוטמטי.
בדיקת תאריך הפטירה: לפני ביצוע עסקת מכירה של דירת ירושה בפרויקט התחדשות, חובה לבדוק האם מועד הפטירה קדם ל-18.11.2021.
תכנון מס מקדים: במקרים בהם אין זכאות לפטור ירושה עקב "מלכודת התאריכים", יש לבחון מסלולי פטור חלופיים (כגון פטור דירה יחידה של היורש עצמו, אם הוא זכאי לכך).
זהירות בשינוי זכויות: העברת הזכויות בין יורשים או לצד ג' במהלך הפרויקט עלולה לנתק את הרצף המזכה ולבטל את הפטור.
לסיכום: נייר עמדה 03/2026 הוא בשורה חשובה המאפשרת ליורשים רבים ליהנות מהשבחת הנכס ללא נטל מס כבד, אך הוא דורש בחינה משפטית מדוקדקת של לוחות הזמנים. טעות בחישוב מועד ההורשה עלולה להוביל לחשיפת מס בלתי מבוטלת.
אזהרה חשובה:
אם גילית שהפטירה התרחשה לפני נובמבר 2021 והבנייה הייתה בעיצומה – אל תבצעו מכירה לפני קבלת ייעוץ פרטני. ייתכן שניתן להשתמש במסלולי פטור אחרים (כמו פטור דירה יחידה אישי של היורש) כדי למנוע תשלום מס של מאות אלפי שקלים.
המידע המוצג במאמר זה הינו לידיעה כללית בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי או חוות דעת מקצועית. בכל מקרה ספציפי יש להיוועץ עם עו"ד המומחה במיסוי מקרקעין.