פסק דין חדש ( ו"ע 28295-10-20 סבג ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין ירושלים) דן בשאלה האם דירה שנהרסה נחשבת כ"דירת מגורים" לצורך פטור ממס שבח בפרוייקטים פינוי בינוי?

להורדת פסק הדין – לחץ כאן

רקע והקשר

חוק מיסוי מקרקעין מעניק פטור ממס שבח למי שמוכר "דירת מגורים מזכה", כלומר דירה שבנייתה הסתיימה, שהיא בבעלות יחיד ומשמשת או מיועדת למגורים לפי טיבה. פטור נוסף מוכר במיוחד – פטור ירושה לפי סעיף 49ב(5) – מאפשר ליורשים למכור דירה שירשו בפטור ממס, בתנאי שהמוריש החזיק בדירה יחידה ושאר התנאים בחוק מתקיימים.

בשנים האחרונות, עם ריבוי פרויקטי פינוי-בינוי, עולה שאלה שלא תמיד מקבלת תשובה פשוטה: מה דינה של דירה שנהרסה במסגרת פרויקט כזה, אך טרם נבנתה במקומה דירה חדשה? האם הזכות שנותרת בידי הבעלים היא עדיין "דירת מגורים", או שמא מדובר בזכות אחרת במקרקעין שאינה מזכה בפטור?

הסוגיות שנדונו

הוועדה נדרשה לשתי שאלות מרכזיות. הראשונה – האם מכירת חלקם של היורשים בנכס שהדירה בו כבר נהרסה מהווה מכירת "דירת מגורים מזכה". השנייה – מהו שווי הזכות שנמכרה: האם לפי התמורה שהתקבלה בפועל (900,000 שקלים עבור מחצית הדירה) או לפי שווי דירה חדשה כפי שהעריך המשיב (כ-3.6 מיליון שקלים לדירה כולה).

טענות הצדדים

העוררים, שמונה יורשים של אביהם המנוח, טענו שיש להסתכל על העסקה בפרספקטיבה רחבה – "תחילתה דירה וסופה דירה". לדבריהם, תקופת ההריסה והבנייה מחדש היא תקופת אילוץ בלבד, ואין בה כדי לשלול את מהות הנכס כדירת מגורים. הם הוסיפו שהתמורה נקבעה בתום לב, ללא יחסים מיוחדים עם הקונה, והמכירה נעשתה בכתב – ולכן על המשיב לכבד את התמורה המוצהרת. כן טענו שגמירות הדעת עם הקונה התגבשה עוד לפני הריסת הבניין.

מנגד, מנהל מיסוי מקרקעין טען שבמועד חתימת חוזי המכירה הדירה כבר לא הייתה קיימת בפועל, ולכן לא נמכרה דירה אלא זכות עתידית לקבלת דירה חדשה. בהתאם, יש לקבוע את שווי העסקה לפי ערך הדירה החדשה שתיבנה, כפי שהעריך היזם עצמו.

הכרעת הוועדה

הוועדה, בראשות השופט אביגדור דורות ובהסכמת שני חברי הוועדה, הכריעה בצורה מפוצלת.

בשאלה הראשונה, הוועדה דחתה את עמדת העוררים. היא קבעה שמבנה שנהרס כליל אינו עונה על הגדרת "דירה" בחוק, שדורשת דירה "שבנייתה נסתיימה" ושמשמשת או מיועדת למגורים לפי טיבה. הוועדה יישמה את המבחן האובייקטיבי שנקבע בהלכת כורש, לפיו יש לבדוק את מצבו הפיזי של הנכס במועד המכירה ולבחון אם הוא עשוי לשמש בפועל למגורים. כשאין מבנה כלל – אין דירה, ואין פטור.

הוועדה הבחינה את המקרה מפסקי דין קודמים כמו שכנר ומנו, שם דובר בדירות קיימות אך מוזנחות, ומפס"ד חכים שקבע שגם דירת נופש קיימת פיזית אינה "דירת מגורים" אם אינה מיועדת למגורי קבע – קל וחומר דירה שנהרסה לחלוטין.

בשאלה השנייה, דווקא כאן, הוועדה קיבלה את עמדת העוררים. השופט דורות קבע שאם הנכס אינו דירה אלא זכות במקרקעין, אזי גם אין לתמחר אותו כדירה חדשה. הוועדה הביאה בחשבון את הנסיבות הסובייקטיביות – העוררים היו צעירים, חסרי ניסיון בשוק הנדל"ן, אביהם נפטר, אמם הייתה חסרת תפקוד ותיקי הוצאה לפועל רדפו את המשפחה. המכירה נעשתה בתום לב, בכתב, ללא יחסים מיוחדים עם הקונה, ושלושת התנאים הקבועים בהגדרת "שווי" בסעיף 1 לחוק התקיימו. גם העובדה שהנכס היה מרובה בעלים ונמכר בחלקים הצדיקה הפחתה מהשווי.

המשמעות המעשית

פסק הדין מבהיר כלל חשוב: דירה שנהרסה לחלוטין במסגרת פינוי-בינוי מאבדת את מעמדה כ"דירת מגורים" לצורך פטור ממס שבח. מי שמוכר זכויות בנכס לאחר הריסתו – מוכר זכות במקרקעין ולא דירה, ואינו זכאי לפטור.

עם זאת, פסק הדין גם מגן על נישומים בסוגיית השווי: כאשר המכירה נעשתה בתום לב ובנסיבות לגיטימיות, התמורה בפועל עשויה להתקבל כשווי לצורכי מס, גם אם היא נמוכה משמעותית משווי השוק. מצוקה כלכלית, ריבוי בעלים ולחץ זמן הם שיקולים שהוועדה הכירה בהם.

על מי זה משפיע ומה כדאי לבדוק?

בעלי דירות שמבקשים למכור את זכויותיהם לאחר הריסת הבניין צריכים להיות מודעים לכך שלא יוכלו ליהנות מפטור ממס שבח כמו במכירת דירת מגורים רגילה. מי ששוקל מכירה כזו, עדיף לשקול שיבצע אותה לפני ההריסה בפועל. כמו כן, מייצגים שעוסקים בקביעת שווי בשומות מס שבח יכולים להיעזר בהכרעה לגבי שלושת התנאים ולהתחשב בנסיבות הסובייקטיביות של המכירה כבסיס לערעור על שומות מנופחות.

האמור אינו יעוץ משפטי ואינו מחליף יעוץ מקצועי.