בשאלה זו דנה ועדת הערר ו"ע 39712-06-21  מצלאוי חברה לבנין בע"מ ולורנצי נכסים בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין מרכז – לחץ כאן להורדת פסק הדין.

ולהלן תיאור המקרה:

בשנת 2001 נחתמה עסקת קומבינציה בין לורנצי נכסים לבין מצלאוי חברה לבנין לגבי מקרקעין ברמת גן. מצלאוי קיבלה 60% מהזכויות ותמורתן התחייבה להקים מגדל משרדים. הבנייה לא יצאה לפועל, כ 18 שנים לאחר מכן ביקשו הצדדים לבטל את העסקה ולהכיר בביטול לצרכי מס. מנהל מיסוי מקרקעין סירב להכיר בביטול העסקה וקבע בשומה שלו כי המדובר למעשה בעזקה חדשה של מכר (היינו- מכר חוזר), על כל המשתמש מכך (חבות מס שבח, רכישה וכדו).

מה טענו הצדדים?

המערערת מצד אחד טענה כי חבת מצלאוי מעולם לא השלימה את בניית הבניין ולכן העסקה לא יצאה לפועל ויש לבטלה למפרע. רשות המס טענה מנגד כי בפועל מצלאוי נהגה במקרקעין כבעלים (מנהג בעלים). כך למשל היא הרסה מבנה, השכירה את השטח כחניון וגבתה דמי שכירות, קידמה תכנית בניין עיר חדשה שהשביחה את הקרקע משמעותית, ורשמה הערת אזהרה.

מה נקבע בסוף?

הוועדה דחתה את עמדת העוררת  ואימצה את עמדת רשות המס וזאת לפי המבחן הידוע שבוחן האם העסקה הכתב שורשים בקרקע המציאות או האם העסקה "נקלטה בקרקע המציאות" – ומצאה שהתשובה חיובית וחד-משמעית: חלפו 18 שנה, בוצעו שינויים מהותיים בנכס, נחתמו ארבע תוספות לחוזה המקורי, נרשמה הערת אזהרה, ובפרט – כשבועיים לפני "הביטול" כבר הובטחה מכירת המקרקעין לצד שלישי (חברת צח), דבר המעיד שלא היה ביטול אמיתי אלא עסקה מתוכננת מראש.

מה ניתן ללמוד מעיון בפסק הדין?

כל מי שצד לעסקת מקרקעין ומבקש בשלב מאוחר להכיר בביטולה לצרכי מס חייב להיות מודע לסכנות הכרוכות בכך. ככל שחלף זמן רב יותר מאז החתימה, ככל שבוצעו פעולות בנכס – שכירות, הריסה, השבחה, מימון – וככל שצדדים נוספים הצטרפו לתמונה, כך קטנים הסיכויים שהביטול יוכר. התוצאה הגרועה ביותר: תשלום מס כפול – הן על העסקה המקורית והן על ה"ביטול" שיסווג כעסקה חדשה.

על כן, לפני שמגישים בקשה לביטול עסקת מקרקעין לצרכי מס, חשוב לבחון לעומק אילו עובדות כבר נצרו בשטח, מה פרק הזמן שחלף, ומי הצדדים הנספים המעורבים. עדיף לקבל ייעוץ מוקדם ולא להיתפס בסיווג של "מכר חוזר" בדיעבד.

האמור אינו יעוץ משפטי מיסוי של משרדנו ואינו מחליף יעוץ ספציפי ומהווה אך ורק מידע כללי