שאלה זו נדונה לאחרונה על ידי בית המשפט העליון בע"א 470/24 נצבא החזקות 1995 בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין – להורדת פסק הדין לחץ כאן.

חוק מיסוי מקרקעין מטיל מס שבח ומס רכישה לא רק על קניית נכס נדל"ן, אלא גם על רכישת מניות של "איגוד מקרקעין" – חברה שכל נכסיה הם, במישרין או בעקיפין, זכות במקרקעין. ההיגיון פשוט: למנוע מאנשים לעקוף את המס בכך שבמקום למכור בניין הם מוכרים את מניות החברה שמחזיקה בו.

המערערת רכשה את מניותיה של חברת לקסן, שבבעלותה מלון הנסיכה באילת. את המלון הפעילה באותה עת חברת ישרוטל. כ-41 ימים בלבד אחרי חתימת ההסכם, ישרוטל עזבה והמלון נסגר לשיפוץ ממושך – שיפוץ שעד היום לא הסתיים. נצבא לא דיווחה ולא שילמה מס רכישה, בטענה שלקסן אינה איגוד מקרקעין משום שהיו לה פעילות מלונאית וציוד. רשות המסים חייבה אותה בכ-17.1 מיליון ש"ח.

האם הייתה "פעילות עסקית" חיה? נצבא טענה שבמלון התקיימה פעילות מלונאית עצמאית, המוציאה את החברה מהגדרת איגוד מקרקעין. ועדת הערר קבעה כעובדה שהפעילות הייתה "בשלבי סגירה" – לא הוזמנו אורחים, לא נקלטו עובדים ולא הוזמנה סחורה, ואף התבקש פטור מארנונה לנכס שאינו ראוי לשימוש. בית המשפט קבע שזו קביעה עובדתית, שאין עליה זכות ערעור, והוסיף שלא נפל בה כל פגם.

ומה אם כן הייתה פעילות? כאן השאיר בית המשפט שאלה עקרונת חשובה פתוחה ("בצריך עיון"): האם פעילות של מלון המופעל בידי צד שלישי (במודל ניהול או השכרה) היא נכס עצמאי, או שהיא "נטמעת" בזכות במקרקעין כמו דמי שכירות. בית המשט סקרה את המודל העולמי של Asset-light ואת הפסיקה האמריקאית, אך נמנע מהכרעה.

ציוד ושווי: הציוד נמצא זניח וטפל, נטמע בזכות במקרקעין.

הקביעה העקרונית של בית המשפט היא שבית מלון שפעילותו פסקה למעשה ואין אופק לגבי פעילותו אינו מהווה "בית מלון פעיל" ואין הפעילות מהווה נכס נפרד מהנכס מקרקעין.

בית המשפט מדגיש כי במקרים שבהם קיימת פעילות עסקית או במקרים בהם בית המלון עובר שיפוץ שבסופו חוזר לפעולה -התוצאה יכולה להיות שונה.

בית המשפט הבהיר שלא כל שיפוץ שעוצר פעילות הופך מלון לאגוד מקרקעין – שיפוץ הוא חלק טבעי ממחזור חיי מלון, ויש לבחון כל מקרה לגופו.

כמו כן, בית המשפט קובע כי האם פעילות מלון המופעל בידי מפעיל חיצוני היא נכס עצמאי היא שאלה שאינו מכריע בה ומשאיר אותה הצריך עיון.

נדגיש בנוסף כי בית המשפט העליון חוזר על ההלכה הקודמת שקבעה כי החלטות מיסוי שמנפיקה רשות המס אינן מחייבות אותו.

האמור אינו יעוץ מקצועי ואינו מחליף יעוץ ספציפי ומהווה אך ורק מידע כללי. ניתן לפנות למשרדנו ליעוץ מקצועי ספציפי.